金九银十看市场:购房者观望情绪浓 高新区市场迷雾重重

编者按:往年的“金九银十”,苏州各大房企会纷纷使出看家本领,推出各具特色的优惠政策,短兵相接,以便切到更大的市场蛋糕。但是今年的金九银十,苏州亮出优惠的楼盘并不多见,反而是新盘的扎堆亮相引发了关注。目前,苏州的楼市现状究竟如何?苏州乐居“金九银十看市场”系列内容将带来深度解读。

克而瑞数据显示,在过去的8月,苏州热门版块成交TOP10高新区就占了3席,分别为浒关、玉山、科技城。其中,玉山版块以5.83万方的成交面积排在第二,铂湾澜庭、上瑞阁、邂湾澜庭等盘贡献巨大;科技城版块以4.14万方的成交面积位居第四位,主要依赖于科技城金茂府的热销。

金九银十看市场:购房者观望情绪浓 高新区市场迷雾重重

从新区8月新房的成交均价来看,整体环比微涨0.31%,何山版块成交均价上涨51.27%,增幅最大,主因是版块内的新盘南山观枫四季入市,且该项目备案价较高。

随着热门项目逐渐去化,新区新房市场的热度能否撑到“金九银十”,迷雾重重。本周,乐居君实探了高新区新房、二手房市场,为你揭开金九银十市场真相。

01

新房市场分化购房者观望情绪浓

“我们都有业绩指标,完不成的话,真的很难看”。2020年9月9日上午,艳阳高照,阿文骑着电瓶车载着乐居君从她所负责项目的展厅到售楼处,这条路她每天都走,已经不记得往返多少次了。每天至少3个带看任务,让神经紧绷。

她是新区浒关某项目的外场销售,肤色黑到发亮,看得出来,这个夏天她很辛苦。“你看展厅里面咨询的人还挺多的对吧,都是观望的。”阿文坦言。

金九银十看市场:购房者观望情绪浓 高新区市场迷雾重重

“之前大家都说北新区18子,现在是24子”,浒关另一个项目的销售向乐居君介绍道。通过他的描述中其实不难发现,浒关竞争压力非常大。可能是因为到了中午吃饭的点,乐居君在该项目展厅内待了将近一个小时,没有一个购房者到访。

为了抢收,9月6日恒大率先提出“金九银十”两个月,单月销售额要冲刺1000亿元的目标,甚至给出相应政策:全国楼盘全线7折。

本次的走访中确实也有房企采取一些促销手段,不过,都是一些类似“购房节”的活动,实打实的折扣和降价较少。

据悉,接下来位于狮山的春和景明雅园、星河胥江新著雅苑,位于北新区的滨江东原印江澜、自在春晓、云熹花园等新盘都有望在金九银十陆续开盘。其中,浒关新盘滨江东原印江澜预计是“十一”期间开盘,现在验资即送一年物业费,价值4000千元左右,项目置业顾问自称,目前已经验资200余组。

春和景明雅园作为狮山关注度极高的一个楼盘,也是新区首个执行人才优购政策的楼盘,昨晚领取了预售证,备案均价约3.9万/平米,距其首次开盘应该不远了。这样一个楼盘能买到都不容易,优惠估计是不可能的了。

科技城版块“金九银十”无新盘入市,但科技城金茂府、前山澜庭、熙境云庭这几个楼盘虽然已经入市有些时日了,但热度丝毫未减。就拿前山澜庭来说,9月第一天项目二期房源已加推,当晚数据显示192套房,卖了179套,去化超9成。

整体来看,新区浒关版块新房市场略显冷清,狮山和科技城热度依旧较高,但购房者整体的观望情绪比之前更浓了。

02

二手房市场冷 中介普遍开始代理新房

在高新区的个别版块,我们还可以看到新房价格结构化上涨的情况,但提起二手房,很多人直摇头,有房地产从业人士预计,新区二手房市场将很难有涨势。

贝壳找房官网的数据也印证了以上观点。

9月11日上午10点左右,乐居君在贝壳找房官网高新区这一栏共找到9656套二手房,均价3万元/平米;截止下午14点,新增挂牌二手房11套,均价不变,最新数据为9667套。高新区二手房挂牌量在苏州6大区内排第四,主要是科技城、浒关、狮山这些版块“贡献”了很多。不排除后续还有新增的可能。

金九银十看市场:购房者观望情绪浓 高新区市场迷雾重重

从二手房成交维度来看,贝壳找房数据显示,8月,高新区二手房仅成交176套,单价主要集中在2-3万/平米,成交总价普遍比挂牌价低5万左右,有房源最高降价38万后成交,最长成交周期405天。

金九银十看市场:购房者观望情绪浓 高新区市场迷雾重重

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当下,很多中介门店已经被另辟蹊径,成了新房的主要卖场。可能是工作日的缘故,乐居君9月9日抵达新区某家中介门店时,中介们全都坐在店内,似乎在坐等客户上门。以往中介会向客户主推二手房,但现在中介极力推荐新房房源,这也说明房子没以前那么好卖了,开发商不得不和房产中介合作卖房。

中介小刘表示,如果在高新区买房,建议锁定浒关永旺、宜家等这一带,这里新房和二手房成交一直都比较活跃,很多二手房小区都是刚满两年。

走访中,中介只推荐了恒基旭辉城这一个二手房小区,新房则推荐了五六个,其中就包括璞玥风华、科技城金茂府、中南春风南岸等。另外,根据乐居君的经验,以往中介带看都是一个人或者两个人带一组客户看房,但这次是四个中介带一个客户去看房。中介小刘称,“大家都出来走走,总比一直坐在店里好。”这也侧面印证了目前市场的现状。

二手房不好卖,新房相对便宜,代售新房不光佣金有保证,而且交易流程简单、用时短,成交的机会更大,因此很多中介机构都愿将到访客源带去新盘看房,二手房自然被冷落一边。据了解,目前新区很多二手房中介门店会代理多个新盘, “你有看中的新房一定要跟我讲,我这边可以申请团购优惠,最起码能帮挑一个好楼层”小刘说。

有资深从业人员预测,新区二手房市场“金九银十”仍然很难出现,未来两个月,二手房市场的成交量将出现季节性回落。

03

今年“金九银十”高新区还适合上车吗?

面对当下的市场行情,很多人不禁发出灵魂一问:2020“金九银十”期间高新区值得下手吗?

金地自在春晓的置业顾问分析,“如果有住房需求,当然是越早买越好,开发商成本在,还有人工费,即便是降价也不会降太多,而且从目前拍地的情况来看,地价也没有说很低。”

其实,经过了大量的走访和总结,在乐居君看来,目前高新区楼市可以用一个词来形容——分化。新房市场,可能个别版块竞争压力比较大,热度分散,但狮山、科技城这两个版块关注度还在,特别是狮山,在新房限价4万元/平米的情况下,周边二手房最高挂牌价甚至达到了6万元/平米,严重倒挂。

金九银十看市场:购房者观望情绪浓 高新区市场迷雾重重

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热门的版块依旧很热,不温不火的依旧不温不火,即便是在楼盘扎推入市、大量的房地产信息轰炸之下,很多购房者没有变得盲目,反而开始理性思考。

市场分化,其实对购房者来说,这恰好是一个可以回归冷静,有更好的价格和更丰富选择的置业时机。尤其是以自住、改善为需求的购房者,在这个时候,你能看清楚高新区究竟哪个版块更抗跌,哪家房企更值得信赖。

对投资客来说,目前高新区比较偏的位置不适合投资,风险很大,二手房成交周期最长一年多,变现会越来越困难。

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