赠与出去的房子,反悔了,还能要回来吗?| 5分钟读法律

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“赠与”是赠与人将自己的财产无偿给予受赠人、受赠人表示接受的一种行为,这种行为的实质是财产所有权的转移。

但赠与行为作出后如果出现双方关系恶化、外部情况变化等各种情况,导致赠与人想要撤销赠与,何种情况下赠与人有权要求撤销赠与?赠与撤销又需满足哪些条件?

为此我们请来了北京大成律师事务所高级合伙人、房地产与建设工程部主任周朝魁律师,结合实际案例一起来聊一聊这方面的问题。

案例

老李只有一个孙子,平时老李对孙子小李是百般喜爱,而且一直有给孙子买套房的打算。就在几年前,老李花了500多万购置了一套房产,并且无偿赠与了孙子小李。

但是意想不到的是,去年老李拿到了一份医学鉴定,这份鉴定表明小李和他没有任何血缘关系,也就是说小李并不是他的亲孙子。

老李非常生气,于是就向小李索要回当时送给他的房产。但是小李认为,房子赠与给他就已经是他自己的房产,一直不愿归还。

那么,老李是否有权利要回这套房源呢?如果赠与出去房产,因某些原因反悔了,是否可以要回?具体又该如何操作呢?

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老李能否要回这套房屋,都有哪些法律规定可以适用?

解析:

根据《合同法》第一百八十六条规定,“赠与人在赠与财产的权利转移之前可以撤销赠与。具有救灾、扶贫等社会公益、道德义务性质的赠与合同或者经过公证的赠与合同,不适用前款规定。”

因此在赠与的财产权利转移之前,赠与人有权撤销赠与。

同时《合同法》第一百八十七条还规定,“赠与的财产依法需要办理登记等手续的,应当办理有关手续。”

根据《合同法》上述规定,赠与财产的撤销权行使应当在财产权利转移之前才为有效,而作为本案例中所涉及的赠与标的为房屋即不动产而言,根据《物权法》第九条的规定,“不动产物权的设立、变更、转让和消灭,经依法登记,发生效力;未经登记,不发生效力,但法律另有规定的除外。”

由于不动产的设立、变更需经依法登记才能发生效力,所以不动产的赠与是需要在完成过户登记后才发生效力。

通过上述法律规定可以得知在房产赠与的实践中,只要不是具有社会公益、道德义务性质的或者经过公证的赠与合同,在房产过户前赠与人都有权撤销赠与。

回到案例中,只要老李赠与给小李这套房产并未过户至小李名下或未做过公证,老李是有权要求撤销赠与并要回房屋的。

此处老李所行使的撤销权,又称为“任意撤销权”。

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若赠与房屋已经办理过户产权登记,是否还有机会要回呢,又有什么法律依据可适用?

解析:

若案例中房屋已经过户登记至小李名下情况,显然老李已经无法适用上述《合同法》的相关规定行使任意撤销权。

但鉴于本案中老李之所以作出将房屋赠与孙子小李的想法与举动,毕竟是基于祖孙间的血缘亲情而产生的,隐含着强烈身份关系属性,机械的理解并适用上述任意撤销权条款,对老李或许并不公平。

笔者认为尚可选择《民法总则》第一百四十七条“基于重大误解实施的民事法律行为,行为人有权请求人民法院或者仲裁机构予以撤销。”

以及《合同法》第五十四条第一款“下列合同,当事人一方有权请求人民法院或者仲裁机构变更或者撤销:因重大误解订立的;……”的相关规定。

当事人之间存在“重大误解”时,误解人有权要求撤销民事法律行为或合同。

而我国法律目前也普遍认为民事法律行为中的“重大误解”主要也是针对民事行为性质、主体以及标的物的“误解”所产生。

当赠与行为发生在以感情及特殊关系为基础的行为中时,当事人的特定身份是行为成立的主要原因,此时如果对主体身份产生错误认识就应当属于民事法律行为中的“重大误解”。

案例中老李愿意赠与小李如此高价值的房屋正是基于老李认为小李是自己的亲孙子,双方存在血缘关系这一重要前提,但实际双方之间并不存在血缘关系。

因此该赠与行为与老李的真实意思相悖。老李也可以据此要求撤销赠与,并要求小李返还房屋。

此处的撤销权行使虽然不如任意撤销权般容易判断与理解,但仍不失为维权的一种选择路径。

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其他特殊情形下,法定撤销权的行使及操作问题

解析:

除了上述的任意撤销权以及重大误解的情况外,我国法律还规定了以下几种赠与的撤销情形:

根据《合同法》第一百九十二条规定“受赠人有下列情形之一的,赠与人可以撤销赠与:

严重侵害赠与人或者赠与人的近亲属;

对赠与人有扶养义务而不履行;

不履行赠与合同约定的义务。赠与人的撤销权,自知道或者应当知道撤销原因之日起一年内行使。”该条款规定了赠与合同的法定撤销情形。只要受赠人存在上述三种情形,不管房屋是否完成过户登记或经过公证程序,赠与人均有权要求撤销赠与,并要求返还房屋。

另外,在诸如《民法总则》第一百四十六条至第一百五十一条规定的包括行为人意思表示是否真实、是否受相对方欺诈、是否受第三人欺诈、是否受相对方胁迫、双方是否存在重大误解、是否处于危困状态、缺乏判断能力等情形。只要法院确认存在上述情形的,赠与人也可行使相应的撤销权。

至于赠与房屋返还的操作方式,根据《合同法》第一百九十四条“撤销权人撤销赠与的,可以向受赠人要求返还赠与的财产。”

所以房产赠与人在与受赠人无法就返还赠与财产事宜协商达成一致的情况下,可以采取诉讼手段,要求法院撤销赠与行为,之后可以持人民法院或仲裁机构出具的生效裁判文书,前往不动产登记部门要求变更登记,将房产重新登记至己方名下。

最后,关于因身份关系而引发的相关协议处理,于2021年1月1日将生效施行的《民法典》第四百六十四条第二款规定:“婚姻、收养、监护等有关身份关系的协议,适用有关身份关系的法律规定。”《民法典》如此规定,将对类似本案例中涉及身份关系的协议处理提供了新的思路和借鉴。

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