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与福田一山之隔,两站到深圳北,但是价格却只有他们的三分之二,这个地方就是民治。民治片区位于城市中轴,西邻深圳北,东靠坂田,南面福田,是龙华发展较早的区域,片区内以居住区为主,诞生了一批如潜龙鑫茂、榕苑、皓月花园等住宅小区,片区生活氛围浓厚。根据贝壳找房挂牌价数据显示,民治西边的龙华豪宅片区红山上塘,房价8.4-8.6万/㎡,南面的福田梅林关房价已经高达9.4万/㎡,就连东面的坂田片区价格都已经上了7字头,而民治片区房价6.6万/㎡,甚至低于龙岗的坂田。

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图源贝壳找房值得一提的是片区内还有龙华区排名前五的的潜龙学校和民治中学。这两个学校在全市中考排名都位列前50,名副其实的优质学校。但是让人惊喜的是,潜龙学校周边的二手房价格也并非遥不可及。贝壳数据显示,潜龙学校周边二手房很少,仅67套在售,有20年楼龄的潜龙花园价格最低,6万/㎡。潜龙鑫茂花园年代在2006年前后,分为A、B、C区,均价在7-7.4万/㎡。以中小户型为主,建面26-99㎡的1-3房,最近的一次成交在10月28日,39㎡1房,成交价格286万,折合单价72626元/㎡。

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图源贝壳找房
从民治近5年的成交情况来看,片区的供应以2018年和2020年最多,均突破2000套,今年更是近5年的供应最高峰,从成交情况来看,也是如此,截至11月19日,今年已去化1610套,也是近五年首次突破1500套。
销售价格也是逐年攀升,从2016年的62522元/㎡到2020年的77276元/㎡,上涨14754元/㎡,涨幅23%。对比光明龙光玖龙台2017年开盘4万多,到今年7月二手房成交价已高达7.5万/㎡,涨幅达70%多,民治房价的上涨的确是非常缓慢了。

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数据来源:房谱网
今年民治都没有新盘供应,上油松片区仅入市一个新盘项目龙湖春江天玺,今年6月份开盘,为项目加推房源,均价66000元/㎡,目前还有大户型尾盘在售。整个片区的新盘都是非常少的,这也是导致二手成交旺盛的一个重要原因。龙华区民治街道党工委2019年工作会议指出,民治街道将加快打造北站新城。聚焦总部、金融、消费等三大核心功能,协助推动北站新城规划设计优化提升,将北站新城范围拓展到梅林关和民治中心片区,以“深圳新中心”的定位高标准建设北站新城。民治明确了以物流、商业、生活居住为主的城市功能区与城市副中心区的地位。除了规划上的利好,在交通上也不甘示弱,除了原有的4号线、5号线,今年8月份开通的10号线更是大大舒缓了4号线的人流压力,也为龙坂片区的通往福田提供了新路径。民治站离10号线仅一站之隔。因为居住区密集,商业也非常丰富,8号仓大型商业综合体、天虹商场、星河COCO City等商业业态多样,后续新万怡横岭旧改也将带来一座大型商业综合体,为片区的商业添砖加瓦。因为周边片区太过亮眼,民治反而成了“灯下黑”。城市副中心、交通便利、居住氛围浓厚房价却远低于周边,乐居此次就带你实踩白石龙-民治-上油松,看看有哪些新盘还能打。

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实探民治4盘什么操作?有盘已是现房还没卖!

01

云珑府乐居君到达现场发现,云珑府目前还处于挖地基的状态,工地里有大卡车出入,工人们也正在加紧施工中。

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项目的外立面墙上贴有工程概况,上面显示云珑府用地面积9429.37㎡。项目包含30层写字楼和3层裙楼。云珑府还有社区服务中心、老人日间照料中心、邮政所等配套设施。

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富基·云珑府原本为上油松老工业区的城市更新项目。上油松村旧改由于和卓越上油松旧改、金地水斗新围旧改相邻,它们三者并称为“油松三宝”。云珑府周边多为自建的农民房和工业厂房,农民房下面分布有一些底商,基本上是五金批发、小吃店之类的商铺。

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项目自身的商业配套较为缺乏,主要还是倚赖周边的商业。云珑府对面就是龙湖·春江天玺,春江天玺带有8600㎡的商业,可以满足自身以及云珑府日常的购物需求了。
云珑府3公里范围内还有天虹商场、万和广场和壹方天地等购物中心,开车10分钟左右就可到达。距离云珑府最近的地铁站是5号线五和站,但也有2.5公里左右的距离。目前正在规划中的地铁22号线油松站距离项目很近,步行几分钟就可到达,不过该线路预计2030年通车。也就是说,云珑府在未来很长一段时间内还是得倚赖私家车和公交车出行。

02

万福花园
乐居君从地铁6号线上芬站乘车前往万福花园项目,大概花了10分钟左右的时间。

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乐居君到达项目现场发现,该项目已经高出地面10层左右。当询问工作人员万福花园什么时候入市时,工作人员表示:“大概年底可以开始卖,你们年底再来看吧。”据项目现场的工程概况牌显示,万福花园建筑用地面积为35680.31㎡,总建筑面积为220912.43㎡,是由6栋32-33层的住宅组成的。据悉,该地块从登记到拿证,“闲置”13年有余,自2018年方才开始动工。项目正对着布龙路,马路上偶尔有大卡车经过。乐居君在上午10点左右站在天桥上观察,看见马路上来往的车辆较多,但路况较为良好。万福花园对面为万众城家居,周边大多数也是卖家居的店铺。

项目自带有2100㎡的商业,好在周边的商业配套还较为齐全。万福花园周边1公里范围内就有华润万家、佐阾香颂购物中心、优城购物中心等商超。

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万福花园旁边有较多自建的农民房,不过这些农民房已被纳入恒大的万众生活村城市更新范围。

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恒大的旧改拟拆除用地面积58433.90㎡,开发建设用地面积33048.1㎡,拟建计容总建筑面积187470㎡。据恒大城市更新中心的工作人员表示:”旧改已经进行到签约阶段,新房可能要5、6年后才能建成。”

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恒大的旧改完成后,也能为万福花园带来不小的红利。

03

恒壹四季华府
恒壹四季华府位于华南实验学校和春华四季园之间,乐居君实探时,看到该项目已经高出地面约2层左右。

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据春华四季园外面的中介小哥表示:“恒壹四季华府是有两栋回迁房。”恒壹四季华府所处的片区生活气息浓厚,周边有春华四季园、潜龙鑫茂等多个成熟的住宅小区。

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项目周边商业配套较为齐全,距离8号仓约600米左右,步行需要8分钟左右。项目3公里范围内还有天虹商场、星河COCO City等商超。
恒壹四季华府就在华南实验学校的旁边,属于该校的学区范围。华南实验学校是一所公办9年一贯制的学校,在2018年秋季开始招生。

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距离项目最近的地铁站是5号线民治站,约有1.7公里左右的距离。不过项目紧邻梅观高速,乘私家车出行还是较为便利的。

04

皇嘉珑府
乐居君实探皇嘉珑府时,看到该楼盘是独栋建筑,并且已是现楼状态,绿网已全部脱落。

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项目外围被隔板挡住,从外面看不到里面的施工情况。乐居君在隔板上发现一个小窗口,透过窗口,看到地面上还有一些建筑材料,有三个工人正在加紧施工中。

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皇嘉珑府总户数为130户,主推低于90㎡的户型。项目占地面积为4540.14㎡,建筑面积约为25300㎡,容积率为3.31,共规划有160个停车位。项目离地铁口非常近,距离地铁4号线白石龙站仅有350米左右,步行5分钟即可到达。

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从地铁白石龙站出发,一个站就可到达深圳北站,两个站就能到达福田区域,皇嘉珑府在出行方面占据优势。但是皇嘉珑府和地铁高架桥只有一路之隔,乐居君站在项目楼下实际感受了一下,地铁经过时的声音还挺大。也就是说,皇嘉珑府有可能会受到地铁噪音的影响。

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项目周边多为建成年代较为久远的自建房,楼栋下面有一些类似美宜佳、沙县小吃、湘菜馆的商铺。

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皇嘉珑府旁边的道路上两侧都停有私家车,大多数车辆上面都积有一层厚厚的灰尘,不知道是因为停放时间过长,还是因为道路在施工的缘故。

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项目自带有3500㎡的商业,仅能满足日常的购物需求。不过皇嘉珑府周边的商业配套还是较为齐全,项目距离星河coco city约820米,步行时间约为14分钟;距离玖龙荟约400米,步行时间约为6分钟。

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乐居君在工作日下午3点左右到达的玖龙荟,看到该商场人流量不是很大,大部分商铺入驻后都还暂未开业。

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