李松平千亿梦难圆 首创置业如何不陷光明地产式危机

行情图

  来源:首条财经

  明知山有虎,偏向虎山行。

  大多数情况下,这句话属于褒义。但仔细想来,这种行为也过于鲁莽,容易将自己置于危险境地。

  “高周转”打法,对于房企来说也好比一座虎山。近期,在光明地产、美的置业、绿地控股接连涉险后,首创置业也陷入危局。运气如何呢?

  酒驾、超载、超速......如果经常观看法制节目会发现,这些低级错误大多发生在“老司机”身上。说到底,就是侥幸心理。

  类似的侥幸心理,也害了不少知名企业。

  尤其对一些房企来说,高负债、高周转、高扩张,一再触碰高压线却坚信不会“爆雷”。想来,这不过是自欺欺人。

  光明地产就是最鲜活的案例。

  光明地产“爆雷”

  近期,光明地产发布2019年第三季度报告,前9月光明地产实现营收85.23亿元,同比下降9.33%;归属于上市公司股东的净利润5.73亿元,同比下降43.34%。

  光明地产业绩“爆雷”背后,体现的是行业共性问题。

  2019年以来,“房住不炒”的政策基调继续深化,监管层也密集释放多个信号,预计后期房地产金融政策将会更加严格。

  中原地产研究中心首席分析师张大伟表示,从调控政策看,即使在长假影响下,10月楼市调控频次依然处于年内高位,仅低于今年1月的68次调控,平均每个工作日有2次以上,刷新历史纪录。

  在此背景下,光明地产却逆势而行,继续走“激进道路”,扩储坚定。

  据悉,2019年1-6月,光明地产新增房地产储备面积122.91万平方米,较去年同期增长61.53%。同时,光明地产还有大量项目在这一报告期内开工,2019年1-6月的新开工面积达到303.30万平方米,同比增长52.64%。

  另一方面,伴随楼市调控,购房者观望情绪较明显,市场成交节奏放缓。光明地产的去化十分困难。

  据媒体报道,2019年7月,成都的光明地产,在首个项目的开盘活动上推出共计280套住宅房,但最终只有一个人排队报名。

  数据显示,光明地产在成都的楼盘均价达到了21099元/平方米,认购率远低于50%。

  值得一提的是,除宏观调控因素外,光明地产去化能力较差,与产品质量有一定关系。

  中国企业资本联盟副理事长柏文喜公开表示,光明地产去化乏力,既有市场原因,也和自身产品息息相关。光明地产产品缺乏亮点,因此去化较差,也就在情理之中了。

  当然,产品质量问题更是不容忽视,此前,知名财经新媒体铑财曾发布《光明地产盛衰之思三山重压沈宏泽还有多少时间?》,文中有不少提及。

  去化困难,直接导致光明地产资金回笼速度远低投入速度,负债规模自然水涨船高。

  数据显示,2019年6月末,光明地产刚性债务较上年末增长17.94%至440.13亿元;2019年6月末,光明地产负债总额较上年末增长7.03%至656.17亿元,资产负债率为82.20%。

  从结构看,截至2019年三季度末,光明地产现金及现金等价物余额72.45亿元,同期短期借款则高达131.18亿元,现金远远不能覆盖短期借款,还存在接近60亿的缺口。

  巨大的债务显然侵蚀了光明地产的财务状况,是其业绩“爆雷”的主因。

  更为严重的是,截至2019年6月末,光明地产在建及拟建项目尚需投资326.92亿元,后续资金需求量较大。

  这也就意味着其后续资金压力同样很大,结合去化困难,其成长性并不乐观。

  财经评论员严跃进表示,光明地产从2018年开始高歌猛进,其实起步已较晚,但仍不失明智之举,但目前市场降温,光明地产却未随之变动,可见光明地产对市场周期的把握是滞后的。

  光明地产的业绩“爆雷”,在行业引发震动。这意味着,宏观调控“达摩克斯之剑”高悬下,问题裸泳者正在不断显现。

  另一个确定是,在逐利、负债等诱惑压力下,侥幸心理依然大有市场,光明地产也不会是最后的“爆雷”者。

  从目前来看,身在“帝都”的首创置业,似乎正与“魔都”的光明地产遥相呼应。

  首创置业重蹈覆辙?

  以首创置业对标,最直观的因素就是其资金状况同样堪忧。2019年以来频频发债融资,就很能说明问题。

  近期,首创置业发布公告,拟向专业投资者发行30亿美元中期票据及永续证券计划,于2019年10月31日起计的十二个月期间内上市。

  有媒体统计,首创置业今年以来多次发行公司债。

  2019年4月22日的发行规模为25亿元,6月4日和7月29日的发行规模分别为36.4亿元和21.3亿元。

  同时,3月10日,首创置业还发布了供股计划,预期每10股现有股份将发行不多于5股供股股份,已发行股份总数预期将增加不超50%。

  2019年8月5日,首创证券-首创置业应收账款资产支持专项计划状态更新为“已受理”,此次债券拟发行金额为15.5亿元;

  8月16日,首创置业发布公告,建议在北金所非公开挂牌发行债权融资计划,融资总额不超80亿元。

  易居研究院智库中心研究总监严跃进曾表示,选择股权融资,一是因为高企的债务水平会使今后的债务发行工具不会太多;二是相比债权融资,股权融资可有效降低杠杆比率,改善资本结构。此外,扩大融资渠道也会为企业业务扩张提供丰富资金来源。

  可见,首创置业的资金状况并不乐观。

  那么,资金究竟去哪了?

  不妨从其发债用途处一探究竟。

  以2019年3月为例,首创置业曾发布公告,拟发行不超300亿元的企业债券及不超过100亿元的中期票据,获得的资金将全部用于投资建设、补充运营资金、偿还公司债务等。

  简单来说,这三句话透露的信息分别是急需扩张、现金流不足、借新还旧。

  透过现象看本质,先来看看其负债问题到底有多严重。

  负债高企卖卖卖

  数据显示,截至2019年6月30日,首创置业的负债总额为1532.36亿元,与2018年底的1315.16亿元相比增长217.2亿元;有息负债1023.72亿元,净负债率达154.3%。

  2019年上半年中国上市房企净负债率榜单显示,行业平均净负债率为100.53%,如此看来,首创置业负债远超行业水平。

  更严重的是,从行业看,2018年底的中国上市房企平均净负债率为100.13%,也就是说,2019年上半年,行业平均净负债率仅上升了0.4个百分点。

  但据首创置业2019年半年报显示,其资产总额约1953.51亿元,负债总计1532.36亿元,资产负债率78.44%,较去年年末提升近1个百分点,负债增速与房企“去负债”的趋势背道而驰。

  这导致其现金流状况堪忧。

  截止2019年上半年期末,首创置业的货币资金约373.87亿元。尽管较2018年末增多148.16亿元。但相比1023.72亿元的有息负债,还是捉襟见肘。

  在此背景下,除频频发债外,首创置业只能依靠变卖资产缓解资金压力。

  2019年8月14日,北京产权交易所信息显示,首创南京投资管理有限公司拟转让首创青旅置业51%股权。

  2019年7月31日,首创置业以3.85亿元底价转让北京阳光苑商业投资有限公司35%股权。

  2019年7月3日,首创置业也公布了两起转让事宜。北京产权交易所发布信息显示,首创置业出资的康诚置业有限公司挂牌转让沈阳吉天置业有限公司50%股权,转让底价为1.56亿元。

  同日,首创置业拟转让北京天城永元置业有限公司50%股权。

  中国企业资本联盟副理事长柏文喜分析道,“首创真实的卖楼原因,一方面可能是其资金紧张而融资困难,不得不卖楼来缓解资金压力;另一方面,可能是首创置业年度业绩不好,为调节业绩而将物业升值较多的阳光大厦物业出售,增值部分完税后分别可以计入2019年度的公司年度利润。”

  尴尬的是,尽管首创置业采取了一系列措施,甚至不惜卖家当,杠杆率依旧高企。

  在此背景下,全球三大国际评级机构之一惠誉,已下调首创置业长期外币及本币发行人违约评级(IDR)至BB,此前为BB+。

  惠誉报告显示,首创集团的独立信用状况由于房地产部门的杠杆率上升而被削弱。由于土地储备迅速上升且现金回款较慢,首创置业的杠杆率居高不下,个体信用资质评级也被下调一级。

  同时,惠誉报告也指出,首创置业运营的核心区域在北京,受北京房贷收紧影响,首创置业的现金回款率不断下降。

  值得注意的是,严重的负债状况,也引发资本市场担忧。

  2019年7月18日,据上交所披露,首创置业一笔50亿元的资产支持类证券发行申请被上交所“终止审核”。

  同时,杠杆率高企,负债攀升,现金流状况不乐观等不利因素,也一定程度影响了首创置业的资本信心,其在2018年9月主动放弃了A股IPO的申请。

  这无疑再次收紧了自身的融资渠道。

  一地鸡毛的财务状况,间接反映了首创置业扩张的盲目性、风险性。

  跑马圈地质量困局

  仔细梳理,首创置业“激进模式”的高潮是在2018年。这一年,首创置业提出“369”新工期标准,即“3个月取得方案批复,6个月取得施工许可证,9个月取得预售许可证”。

  彼时,首创置业钟北辰表示,目前首创置业大部分项目都达到了高周转指标。

  事实也是如此。资料显示,2018年以来,首创置业通过“一二级联动”、并购以及合作开发等模式,首创置业新增产能储备超千亿。

  财报显示,2018年,首创置业签约销售额为人民币706.4亿元,同比增长26.5%,再创新高;签约面积306.3万平方米,同比增长27.6%。新获二级开发项目27个,总建筑面积409.3万平方米,总投资额人民币409亿元,同比增长11.3%。

  进入2019年,首创置业的还是没有放缓激进步伐。

  仅在2019年上半年,首创置业期内便新获13个二级开发项目,总投资额约171.3亿元,其中三大核心城市圈投资额占比达81.3%。住宅业务首进苏州、佛山、东莞和厦门等城市。

  同期,其土地储备总建筑面积1308.9万平方米,权益总建筑面积904.4万平方米。土地储备总建筑面积中,85%为发展物业,15%为投资物业及其他。

  一路买买买,不仅严重侵蚀了首创置业的净利润,导致其负债高企。也削弱了其品控意识,其房屋质量屡屡遭人诟病。

  据华夏时报报道,位于北京的首创天阅西山在交房时因质量问题无法入住,引发业主的大规模维权。

  据悉,以科技为最大卖点的天阅西山,新风系统竟成为疑似污染源,室内空气质量比室外空气质量要差,PM2.5含量超标。

  同时,在人民网天津市“领导留言板”中,一位业主留言称:我是首创悦山郡4号楼的业主,6月30日下房后,发现多处与宣传不符,影响正常生活和使用。1,厨房墙厚度为100mm的空心砖,吊柜和抽油烟机无法安装,买房时宣传的是200mm的厚度,样板间全是吊柜,开发商不管不顾,让我们后期自己加固。2,厨房门洞口少一块墙垛子,无法正常安装厨房门。宣传时为承重墙,不知结构是都有问题。下房半个月来,开发商一直不给解决,无法正常装修和使用,厨房非要挂油烟机和吊柜有坍塌的可能性,好几百万买的房子成危楼,不敢居住,投诉无门。

  津南区相关部门回应称:2019年7月24日,市场监管局执法人员到您所述的首创悦山郡项目处进行现场检查。经现场检查,该楼盘项目已没有销售业务。执法人员现场送达了《询问调查通知书》,要求开发商配合核查并提供相关材料。

  更尴尬的是,牺牲了产品口碑、负债高周转下,首创置业还是未能达到预期目标。

  两年翻4倍VS降价焦虑

  与背后是光明集团的光明地产一样,首创置业的背后,是北京首都创业集团有限公司。

  公开资料显示,首创置业是北京首都创业集团有限公司重组旗下房地产业务而成立的。业务主要是在北京、天津及成都等地开发房地产项目。2003年6月19日,首创置业在香港联交所上市。

  尽管得到资本助推,但首创置业上市后的两年内,还是将大部分精力用于北京当地。直到2005年,才将触角伸向西南、长三角地区,在天津、成都、重庆及无锡等城市布局。

  “南下”超过十年,但成果上并不尽如人意。

  甚至到2019年上半年,首创置业在天津、上海、成都、重庆、澳洲分别仅实现销售金额约62.53亿元、50.91亿元、8.08亿元、8.39亿元、11.87亿元。

  同期,其在北京地区的销售金额约215亿元,占比高达53%,超过其他所有地区的总和。可见,首创置业存在严重的“首都依赖症”。

  不幸的是,南下开疆拓土不利的同时,北京的大本营,也面临极残酷竞争。

  克而瑞数据显示,今年上半年北京市企业权益金额榜上,首创置业落在十名开外,仅以30.2亿元的权益金额位居第19位,远远落后首开、中海、华润。

  冰冻三尺非一日之寒,首创置业今日的不利局面,早在2016年就有所端倪。

  数据显示显示,首创置业2016年营收203.49亿元,同比增长28.52%,净利润为28.78亿元,同比下降0.24%。

  在此背景下,首创置业在2017的业绩发布会上提出“2018年销售额保750亿元冲800亿元,2019年销售额争取突破1000亿元,2020年销售额争取突破1400亿元”的口号。

  2019年3月,首创置业又将今年的签约销售目标调整为800亿元。

  值得注意的是,2016年,其营收规模仅200亿元左右,这意味着两年时间,首创置业要实现业绩翻4倍的“壮举”。

  从目前看,首创置业距离这个目标还有不小差距。

  截至2019年10月底,首创置业累计实现签约金额约601.5亿元。也就是说,其要在2个月时间内完成200亿销售额,形势并不明朗。

  从行业看,首创置业与光明地产一样,在宏观调控的背景下,去化节奏开始“由快向稳”。此前克尔瑞研究中心也指出,2019年将是过去十年调整压力最大的一年,短期内,市场下行趋势仍将惯性延续。

  因此,从首创置业近期的动作中,也显示出了焦虑之感。

  数据显示,2019年10月,首创置业的销售均价为18778.47元/平方米,而同年9月和8月的销售均价分别为27519.38元/平方米和32777.78元/平方米。下调销售均价的行为,极易让人联想是否在为年底冲业绩。

  钟北辰背锅千亿梦难圆

  的确,连800亿的目标都需以降价促量形势完成。其2017年提出的“两年千亿”,是否就更有“吹牛”之感?

  这也是舆论对总裁钟北辰质疑的焦点问题。

  不过,也有声音认为,钟北辰只是在帮董事长李松平“填坑”。

  经过梳理不难发现,钟北辰接任总裁的时间是在2018年4月,2017年的千亿口号必然不是出自他之口。

  而2017年,正是李松平接任首创置业董事长第一个整年的开始。

  2016年8月17日,首创置业股份有限公司发布公告称,王灏因工作变动,已辞任首创置业董事长职务。

  于是,李松平接替王灏出任首创置业董事长职位。

  李松平掌舵下,首创置业的状态难言乐观。

  数据显示,首创置业2016年的营收为203.49亿元,同比增长28.52%,净利润为28.78亿元,同比下降0.24%;

  2017年营收为212.92亿元,同比仅上涨4.63%,净利润为27.94亿元,同比下降2.83%。

  2018年,甚至没能完成800亿的目标,全年销售额仅为706亿元。

  同时,将2019年的目标下调了200亿元。作为上市公司,对同一个目标冲击两次,不知对投资者来说,这样的成长性是否有吸引力。

  财经评论员肖磊认为:“首创置地此前过于乐观的预期,也导致很多策略不能适应市场调整,这个对销售也是有影响的。2019年的目标已从突破1000亿调整为达到800亿,所以从这个调整看,今年要突破1000亿可能难度很大。”

  如此看来,李松平此前的千亿梦,颇具盲目乐观性。

  在此背景下,作为实际运营者的钟北辰,也唯有采取“高周转”的打法,才能帮助李松平“圆梦”。从这个角度看,钟北辰显然“背锅”了。

  不过,对于首创置业来说,即使可以完成800亿目标。却导致自身财务、房屋质量等风险重重,是否值得呢?

  若任由风险累积,谁又能保证首创置业不会接过光明地产“爆雷”的接力棒呢?

  以上种种,还需李松平深思。

  二线房企的挣扎求生

  巧合的是,截止2019年11月7日,首创置业总市值为82.36亿港币,折合人民币约为74亿。光明地产同期的总市值76.67亿。

  类似背景、相同量级的房企出现同样问题,是二线房企挣扎的写照。

  数据显示,2019年4月开始,房地产调控政策再次出现收紧趋势。

  2019年上半年,全国房地产调控政策高达251次。相比2018年上半年房地产调控192次,同比上涨31%。“稳地价、稳房价、稳预期”的信号满满。

  行业由“快”向“稳”的升级阶段,也是“洗牌期”的开始,在此背景下,除首创置业、光明地产外,包括美的置业、富力地产等房企也体现出极强的不适应性。

  纷纷以激进的“高周转”模式当做“救命稻草”。但问题在于,稻草只能救急一时,若持续对其紧抓不放,就会成为坠亡之草。

  在以“高质量”为主题的房地产行业新时代,强者恒强、弱者趋弱的行业格局已初步形成。

  大幕拉起,首创置业亦或李松平如何表现,首条财经将持续关注。

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